Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.

Принудительный размен через суд

В исковом заявлении обязательно стоит указать:

• наименование судебного органа;
• правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
• паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
• краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
• реквизиты иных сторон;
• наименования приложений (подтверждающих документов);
• дата и подпись.

✅ Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.

Правда, не все так однозначно – выход из ситуации все же есть, и им успешно пользуются в случае обмена жилья. Например, начинают приватизацию, а в ходе оформления находят вариант с приватизированной квартирой. Завершив приватизацию, наниматель подписывает договор мены и разменивает только что приватизированную жилплощадь на другую недвижимость.

Обмен неприватизированной квартиры имеет ряд нюансов:

1. Совершая обмен на другую муниципальную квартиру, регистрировать право собственности не нужно.
2. Прежде чем приступать к юридической операции, нужно заручиться согласием всех жильцов квартиры (включая несовершеннолетних).
3. Оба нанимателя обязаны уведомить о сделке собственников жилья – органы местного самоуправления.
4. Согласие обеих сторон сделки выражается в форме письменного заявления с подписью.
5. Обмен неприватизированными квартирами – это безвозмездная сделка, а значит стороны не несут финансовых расходов.

Право на обмен неприватизированной квартиры неотъемлемо. Но вместе с тем, решающее слово остается за собственником жилья, т.е. местной администрацией. Если откажут, придется искать альтернативные варианты смены места жительства. Например, приватизировать квартиру, а уже затем найти покупателя.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом

• Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
• Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
• Домовую книгу.
• Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
• Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

1. Поиск подходящего для обмена варианта.
2. Обсуждение существенных условий сделки между владельцами обменной недвижимости.
3. Получение согласия на сделку от муниципальных местных органов.
4. Получение письменного согласия на обмен от всех зарегистрированных в квартире лиц.
5. Подготовка необходимых документов на каждый объект недвижимости, участвующий в обмене.
6. Заключение и подписание договора мены.
7. Подтверждение действительности сделки в местной администрации.
8. Аннулирование старого договора найма и заключение нового договора на полученный в результате обмена объект недвижимости.

Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:

• Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
• Единый жилищный документ (для столицы).
• Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
• Договор соцнайма.
• Удостоверяющие личность документы.
• Набор документов, используемых во время проектирования.
• Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.

Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

• обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;

• обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;

• обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;

• обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);

• обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи. По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры. Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Давайте более подробно остановимся на документах, которые необходимо предоставить вместе с личным заявлением в суд.

Для размена приватизированного жилья существует ряд причин. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, кто-то же, наоборот, путем уменьшения жилой площади сэкономить на коммунальных платежах, также получить доплату от сделки.

Кто-то стоит на пороге развода и не желает делить жилую площадь со своим супругом, поэтому, решается вопрос об размене одной большой квартиры на две меньшим метражом. Так или иначе, но причин для размена множество и самая главная из них – это желание сторон и собственников на произведение данного действия.

Как обезопасить сделку

Чтобы повысить вероятность успешного завершения сделки и минимизировать риск мошенничества, как было сказано ранее, рекомендуется выполнять все действия через представителей. Кроме того, не лишним будет перепроверять каждый предоставленный второй стороной документ на подлинность. И конечное же нужно исключить денежную сторону вопроса. Если даже есть устные договоренности о том, что кто-то кому-то должен заплатить, решать их нужно уже после факта обмена либо до него.

Договор об обмене нужно читать очень внимательно и проверять на предмет отсутствия опечаток, помарок и других ошибок. Вполне возможно, что они были допущены случайно, но всегда есть вероятность что это операция мошенников и после успешного завершения процедуры они потребуют отмены сделки через суд якобы на основании того, что указаны неверные данные.

Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья

Способы продажи неприватизированной квартиры

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко. Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен. Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Прописать в неприватизированное жилище еще одного человека можно только в том случае, если ее площадь больше необходимой нормы. По существующему закону жилье социального найма должно иметь общую площадь не меньше 18 кв. м. на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек. Для прописки четвертого жильца общая площадь квартиры должна составлять 72 кв. м. Как прописаться в муниципальную квартиру можно узнать здесь.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Брачный договор может закрепить права мужа и жены на их личное имущество. Неприватизированная квартира не принадлежит квартиросъемщику. Распоряжаться ею и совершать юридически значимые действия он не может. Такая схема позволяет продать неприватизированную комнату в общежитии.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:

• Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
• Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
• Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
• При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.

Юристы советуют учесть некоторые нюансы гражданам, решившим продать неприватизированную недвижимость:

1. Приватизировать недвижимость могут только граждане Российской Федерации.
2. Без согласия муниципалитета продать неприватизированную недвижимость можно только самому близкому родственнику — супругу(-ге), родителям, детям, бабушке и дедушке.
3. Перед началом приватизации обязательно надо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указана обязанность продавца заключить сделку после окончания приватизации.
4. Очень четко прописывать права, обязанности и ответственность сторон.

Лучший способ защиты своих интересов – обращение к опытным юристам за помощью в проведении сделки.

Каковы риски данных сделок и как их избежать?

Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:

• учредительную документацию компании;
• документацию на буферный объект;
• доверенность уполномоченного представителя компании.

Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:

• получить сопровождение сделки компетентным юристом;
• передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
• удостоверять договоры сделок нотариально.

Статьей 74 ЖК РФ закреплено, что совершить обмен одного неприватизированного объекта недвижимости на другой можно только с согласия собственника жилплощади. Если владельцы обмениваемых квартир разные, то понадобится согласие обоих.

Обменять неприватизированную квартиру крайне сложно. При совершении процедуры следует учитывать, что выбор вариантов крайне скуден, на сегодняшний день таких помещений немного, всего 15-20%. Прежде чем обращаться к собственнику следует заручиться согласием жильцов, проживающих в квартире, что тоже довольно тяжелая задача. Из всего этого самым простым этапом считается получение согласия муниципалитета.

Собственник неприватизированной квартиры может отказать только в тех случаях, что перечислены в статье 73 ЖК РФ. Если обмениваемая жилплощадь не подпадает ни под один прописанный пункт, то отказать в удовлетворении требований владелец не сможет. Отказ, данный в противовес нормам закона, может быть обжалован в суде.

Договор об обмене квартиры в доме государственного, муниципального жилищного фонда на жилой дом

Обмен неприватизированного жилья не фиксируется в Росреестре. Операции по обмену регистрируются в специальных учреждениях. Например, в Москве это происходит в городском центре арендного жилья.

Владельцы двух жилых помещений должны иметь при себе:

• Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
• Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
• Домовую книгу.
• Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
• Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.

Похожие записи:

• Правила въезда в Турцию в 2022 🚀 самые свежие данные ⬇️
• Как получить статус малоимущей семьи?
• Как составить маршрут так, чтобы его согласовали с первого раза