Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Кто должен платить налог с продажи квартиры
Как не платить налог с продажи квартиры? Получить полное освобождение от обязанности облагать сделку с недвижимостью сборами можно лишь в том случае, если человек является собственником более 5 лет. Этот срок установлен в НК РФ и применяется для квартир и домов, приобретенных после 01.01.2022. Для тех же квартир, которые были куплены до указанной даты, срок владения должен быть более 3-х лет.
Т.е., если вы продаете квартиру, приобретенную до 1 января 2022 года, и срок владения данным объектом недвижимости составляет более 3-х лет, но менее 5-ти, то налог вы платить не будете. Если же вы продаете квартиру со сроком владения менее 3-х лет, то заплатить налог с продажи вам придется.
Рекомендуем ознакомиться: Кассовая Дисциплина Для Ип В 2022 Году
Платят ли налог с продажи квартиры? Это зависит от обстоятельств, сопровождающих куплю-продажу. В 2022 году вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ касательно сделок с недвижимостью.
Новый закон регламентирует сроки, порядок и льготы при исчислении взносов с доходов от продажи домов и квартир.
Что предлагается сделать, чтобы меньше ждать нулевого НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
По мнению разработчиков поправок, нынешняя система определения минимального срока владения недвижимостью несправедлива: она ставит покупателей будущих квартир в новостройках в неравные условия по сравнению с теми, кто приобретает жилье на вторичном рынке. Для вторичного рынка все просто и логично: право собственности возникает и регистрируется одновременно с регистрацией самого договора купли-продажи.
Поэтому пятилетний (или трехлетний для единственного жилья) срок, после которого налог платить не надо, по сути определяется с даты, когда была заключена сделка. Но у тех, кто совершает сделки на первичном рынке, de facto срок может удвоиться.
Чтобы снять это противоречие, для покупателей квартир в новостройках законодатели хотят вести отсчет не с момента оформления права собственности, а с даты, когда договор долевого участия оплачен в полном объеме. Для этого они предлагают дополнить пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ следующим абзацем:
«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Налог за продажу машины, менее 3 лет в собственности
Подавать декларацию о реализации четырехколесного имущества обязаны все водители, у которых машина была в собственности менее 3 лет. Причем это касается и тех случаев, когда за налоговым вычетом размер пошлины составляет 0 рублей (подается нулевая декларация). Происходить оповещение ФНС об оплате сбора должно не позднее 30 апреля каждого года, так как после этого периода гражданину начислят штраф.
Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.
Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.
Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.
При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.
Например, гражданин купил квартиру в 2019 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владения будут с даты получения первой доли.
- Каким налогом облагается продажа автомобиля
- Когда продажа машины не облагается налогом
- Расчет налога с продажи автомобиля
- Порядок уплаты налога с продажи машины
- Сроки уплаты налога на продажу авто
- Налоговая декларация
- Налог на продажу автомобиля для ИП
- Налог с продажи машины для нерезидентов РФ
- Что будет, если не платить налог с продажи автомобиля
- Частые вопросы
Законодательством устанавливается определенная налоговая ставка. Она выражается в процентах. От налоговой ставки зависит размер уплачиваемой суммы НДФЛ.
Каждый гражданин России должен соблюдать и уважать принятые на ее территории законы и правила. Если вы получили определенную прибыль в результате сделки, обязательно сообщите о ней в Федеральную налоговую службу. При получении систематического дохода вы должны получить свой ИНН. Особенно это актуально для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
Законопослушность и порядочность граждан страны являются основными предпосылками к ее развитию и процветанию. От налогов зависит уровень жизни каждого из нас. Но не все граждане соблюдают законы. Многие пытаются обойти процесс погашения налогов. Эти действия противоправны и влекут за собой административную или уголовную ответственность.
Как отражать в бухучёте расчёты по агентскому договору?
При любом варианте агентского договора товар фактически реализует сам продавец за свой счёт, а маркетплейс лишь занимается посредничеством. Поэтому, у бизнесмена будут стандартные проводки по реализации. Разница с продажей напрямую будет только в том, что после передачи товара продавцом на склад маркетплейса и до момента реализации его себестоимость будет отражаться на счете 45 «Товары отгруженные».
Пример 1: Продавец и маркетплейс используют общую налоговую систему (ОСНО), цена товара —120 рублей с НДС, себестоимость — 60 рублей с НДС, комиссия маркетплейса — 10%.
- ДТ 45 — КТ 41 (50 руб.) — товар передан маркетплейсу для последующей реализации по себестоимости без НДС.
- ДТ 62 — КТ 90 (120 руб.) — начислена выручка от реализации товара на основании отчёта маркетплейса.
- ДТ 90 — КТ 45 (50 руб.) — списана себестоимость проданного товара без НДС.
- ДТ 90 — КТ 68 (20 руб.) — начислен НДС, так как продавец использует ОСНО.
Расчёты с маркетплейсом по перечислению денег за товары и вознаграждению за посредничество удобно вести через счёт 76. Чтобы разделить разные виды платежей, лучше открыть отдельные субсчета, например:76.1 — «Расчёты с агентом за товары».76.2 — «Расчёты с агентом по вознаграждению».Тогда проводки в нашем примере будут такими:
- ДТ 76.1 — КТ 62 (120 руб.) — начислена задолженность агента по перечислению выручки, поступившей от покупателей.
- ДТ 51 — КТ 76.1 (120 руб.) — агент перевёл деньги продавцу.
- ДТ 20 (26, 44) — КТ 76.2 (10 руб.) — начислено вознаграждение маркетплейса.
- ДТ 19 — КТ 76.2 (2 руб.) — входной НДС у продавца с вознаграждения агента.
- ДТ 76.2 — КТ 51 (12 руб.) — перечислено вознаграждение агенту.
Если маркетплейс сразу удерживает свое вознаграждение при переводе средств продавцу, то проводки по расчётам с агентом изменятся:
- ДТ 51 — КТ 76.1 (108 руб.) — агент перевёл деньги продавцу за вычетом вознаграждения.ДТ 76.2 — КТ 76.1 (12 руб.) — проведён взаимозачёт.
Какие существуют риски для покупателя?
При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:
- некачественно проведенные строительные работы;
- перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
- возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
- имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
- вероятность объявления нового претендента на жилье;
- сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.
Примеры расчета налога с продажи квартиры
Итак, теперь нам известно как рассчитывается Налоговая база и как определятся Налоговая ставка.
Давайте рассмотрим, как рассчитывается налог с продажи квартиры, на примерах:
Пример № 1
Гражданин Савельев, постоянно проживает в РФ. Приобрел квартиру в 2020-м году за 3 млн. рублей, а продал в 2021-м за 4,5 млн. руб.
Налоговую базу, в этом случае, можно уменьшить на сумму подтвержденных затрат на приобретение квартиры.
Налоговая база = 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.
Пример № 2
Гражданка Симонова, постоянно проживает в РФ. Приватизировала квартиру в 2019 году, а продала ее в 2021 за 5,5 млн. руб.
Налоговую базу она может уменьшить на сумму налогового имущественного вычета при продаже размером 1 млн. руб.
Налоговая база = 5 500 000 руб — 1 000 000 = 4 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.
Пример № 3
Гражданин Артемьев, приобрел в 2020 году квартиру за 7 млн. руб, а продал ее в 2021 за 9 млн. руб. А после этого приобрел новую квартиру за 6 млн. руб. Налоговый вычет на приобретение имущества ранее не использовал.
Налоговую базу гр. Артемьев может уменьшить не только на сумму подтвержденных расходов на приобретение квартиры, но и на сумму налогового вычета при при приобретении размером 2 млн. руб.
Налоговая база = 9 000 000 — 7 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.
Поскольку налоговая база равна 0, сумма налога будет тоже равна 0.
Пример № 4
Гражданка Фомина приобрела квартиру в 2019 году за 6 млн. руб. В конце 2021 года продала ее за 8 млн. руб. При этом, в период с января 2021 года по август 2021 была за границей.
Поскольку гр. Фомина провела в 2021 году за пределами РФ более 183-х дней, она является налоговым нерезидентом. Уменьшить налоговую базу на сумму фактически затрат на приобретение квартиры, она не в праве.
Налоговая база = 8 000 000
Налоговая ставка для нее, как для нерезидента, составляет 30%.
НДФЛ = 8 000 000 х 30% = 2 400 000 руб.
Преимущество, благодаря которому потенциальный покупатель все же задумывается о том, чтобы приобрести квартиру по переуступке, а не напрямую у застройщика, – это цена. Обычно переуступкой квартир занимаются профессиональные инвесторы, которые вкладывают свои деньги в квартиры на начальном этапе, чтобы в будущем продать их немного дороже. Но большинство инвесторов не желают тратить много времени и сил и оформлять свои квартиры в собственность, несмотря на то что квартиры со свидетельством дороже. Таким образом, выход для них – продать квартиру по переуступке.
Переуступка прав требования на квартиру может быть осуществлена двумя способами. В первом случае она производится по предварительному договору купли-продажи. Заключается договор, согласно которому уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но не право требования передачи этой квартиры. Больших прав такой договор дать не может. Таким образом, квартира не продается – стороны только договариваются о возможной продаже в будущем.
Стоит отметить, что уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. А деньги за квартиру передаются только по основному договору. Чтобы избежать обмана, не стоит отдавать деньги по предварительному договору, так как переуступка прав требования на квартиру по предварительному договору купли-продажи считается довольно рискованной сделкой: известны случаи переуступки квартиры нескольким лицам с последующим исчезновением собственника.
Второй способ переуступки квартиры – по договору долевого участия в строительстве. Многие эксперты считают этот способ единственно верным и безопасным. Как известно, до тех пор пока дом не построен и не сдан, покупатели квартир, которые приобрели недвижимость в этом доме, вместо свидетельства о собственности получают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ). Они являются достаточным условием оформления права собственности на квартиру, когда дом будет сдан. Если же состоится официальная передача этого права другому лицу, это как раз будет переуступкой квартиры. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.
Согласно Налоговому кодексу, РФ любой доход, полученный гражданином России, должен облагаться налогом. Продажа квартиры по договору переуступки не является исключением. Так, продается квартира, находящаяся в собственности, или продается долевая собственность, налог все равно нужно заплатить. Но налог может быть уменьшен исходя из расходов. Необходимо заплатить налог только с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки квартиры у застройщика.
Например, квартира покупается у застройщика за 3 млн рублей. Через год она продается по договору переуступки за 4 млн рублей. Налог в этом случае будет платиться с разницы в 1 млн рублей и будет составлять по закону 13% от этой суммы, то есть 130 тыс. рублей.
Конечно, если сумма покупки квартиры у застройщика и сумма продажи по переуступке на бумаге совпадают, налог равен нулю. Но в любом случае нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В противном случае гражданину могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие налоговой декларации.
Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы
- Договор долевого участия (ДДУ), который необходимо регистрировать в госорганах. Переуступить права в этом случае надо до того момента, когда будет подписан акт о приемке жилья.
- Предварительное соглашение купли-продажи. Регистрировать его нет необходимости. Переуступить право необходимо до момента заключения основного договора купли-продажи.
- Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
- Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
- Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
- Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
- Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
- Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.
Налог с продажи квартиры в 2022 году, новый закон
Стоит сказать, что налогом в 2022 году облагается не общая цена недвижимости, а лишь та стоимость, которая изменилась с того момента, когда покупатель решил приобретать квартиру. Пример следующий: если гражданин купил жилье за 8 млн, а продал за 10 млн, то по соответствующей статье Налогового кодекса налог на объект составит 260 тыс руб – платить нужно 13% от двух миллионов.
При продаже квартиры в 2022 году, полученной по наследству или по дарственной, налогом она тоже облагается. Однако здесь при освобождении берется старый трехлетний срок. По новому закону с изменениями, вступившем в силу 1 января 2022 года, взимается 13% от продажи. Однако если покупаешь другую квартиру взамен старой, то надо внимательно рассчитать выгодность этой сделки, когда срок владения еще не истек. Все-таки здесь платится 13% от всей суммы, а не от разница покупка/продажа, поэтому решившись продать недвижимость и перейти к купле другого имущества, вы можете оказаться в минусе. Пенсионеры и инвалиды в любом случае не платят эту сумму, так как относятся к льготной категории.