Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если нечем платить за аренду. Советует юрист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.
Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.
Сколько стоит ведение дела в арбитражном суде*
*Поэтапная оплата услуг. Предоплата — только сумма государственной пошлины: от
| Услуга | Стоимость (руб.) |
| Оценка перспективы ведения дела | Бесплатно |
| Подготовка и подача искового заявления и сопутствующих документов | 10 000 (бесплатно при заказе ведения дела в первой инстанции) |
| Ведение дела в первой инстанции (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
50 000 |
| Ведение дела в апелляционной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
|
| — с нуля | 50 000 |
| — при переводе из первой инстанции | 10 000 за дополнительную инстанцию |
| Ведение дела в кассационной инстанции: (оплачивается после решения суда в вашу пользу) |
|
| — с нуля | 50 000 |
| — при переводе из первой / апелляционной инстанции | 10 000 за дополнительную инстанцию |
| Исполнительное производство | 5 000 + 5-10% от фактически взысканной суммы |
Как поступать в такой ситуации?
В первую очередь, стоит понять, что придется пройти достаточно трудный и долгий путь. Простого способа решить эту проблему нет. Ни в коем случае нельзя прибегать к силе и использовать ее для выселения арендатора.
Многие арендодатели считают, что наиболее простой способ – это приехать на место, пока никого нет, выставить вещи арендатора на лестничную клетку и поменять замки или выселить арендатора, отключая свет, воду. Но это в корне неправильно. Ведь такие действия по закону Российской Федерации уголовно наказуемы и ваш арендатор может написать заявлению в полицию на самоуправство.
Поэтому единственным правильным и официальным путем является обращение в суд. Если вы заранее с арендатором заключили договор, то это будет сделать достаточно просто, а вот если его нет, то процесс становится намного сложнее.
Рассмотрим пошаговую инструкцию, как правильно выселить арендатора за неуплату в срок.
В первую очередь рассмотрим тот случай, если арендатор не платит вам, но у вас есть заключенный с ним договор. Если все сроки прописанные в договоре уже прошли, вы можете попробовать поговорить с арендатором и решить вопрос миром. Уточнить у него, почему произошла задержка и когда он сможет решить этот вопрос. Стоит помнить, что в жизни бывают разные ситуации, и если дело доходит до суда, то «непреодолимые жизненные обстоятельства» могут сыграть на руку вашему арендатору, в этом случае, если вы пойдете в суд, он предоставит ему дополнительное время на решение этого вопроса, а вы просто так потратите деньги время и нервы на судебные заседания.
Поэтому обязательно надо попробовать максимально решить ситуацию путем договоренностей. Ведь как я уже говорил, быстрых и простых способов решения этой проблемы нет, и вам придется потратить очень много сил и нервом, если не получится договориться мирно.
Если арендатор не идет на контакт, то стоит рассказать ему перспективы. Объяснить, что впереди его ждет большое количество судебных разбирательств, назначение неустойки за каждый день неоплаты, а также обязательное требование погасить все эти долги. И это не просто слова, это реальная перспектива, которая ждет и вас, и его. Вам тоже придется через все это пройти, если вы хотите вернуть свои деньги.
Договор аренды и форс-мажор в связи с COVID-19
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Так за что же арендодатель желает получить с арендатора плату за период, когда последний не владел и, или не пользовался арендуемым имуществом?
Строго говоря, никаких правовых оснований для этого не имеется.
Арендодатель, скорее всего, заявит в таком споре, что был лишен возможности обеспечить арендатору пользование имуществом не по своей воле.
Но арендатор находится в точно таких же условиях невозможности пользоваться арендованным имуществом, как и арендодатель, что уравнивает положение сторон.
Если арендатор не использовал имущество для своих целей, пусть и не по воле арендодателя, то почему он должен вносить арендную плату за его не использование?
Если предпринимательская деятельность основана на риске (ст. 2 ГК РФ), то арендодатель должен рисковать в той же мере, как и арендатор, а не перекладывать на него неблагоприятные последствия их отношений.
Если договор аренды является двусторонней сделкой, и направлен на возникновение взаимных прав и обязанностей сторон, то взаимной должна быть и имущественная ответственность (в широком смысле этого слова) сторон договора, а именно: возможность потерять или не получить прибыль от сделки, если ответственная сторона не в состоянии исполнить свои обязательства по договору, пусть и по не зависящим от нее обстоятельствам.
Ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. в п. 3 говорит о том, что арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения арендной платы за период, когда они не пользовались этой недвижимостью.
На это же указывает в своем обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ.
Полагаю, что это положение закона противоречит ст.ст. 611, 614 ГК РФ, и в силу п. 3 ст. 3 ГК РФ не должно применяться.
Кроме того, даже если арендная плата будет уменьшена судом или самим арендодателем, проблема нарушения арендодателем закона и договора в части не обеспечения арендатору возможности пользоваться арендуемым имуществом, никуда не исчезнет.
Арендодатель, даже при уменьшении размера арендной платы, в любом случае получит недолжное. Арендатор же не получит ничего, а только понесет расходы за несуществующее пользование имуществом, которое он оплатил, пусть и в пониженном размере.
При этом хочу заметить, что сторонники такой точки зрения не приводят никаких аргументов, согласно которым арендатор обязан вносить арендную плату, кроме того, что ссылаются на ст. 401 ГК РФ, которая освобождает арендатора лишь от ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной палаты в случае действия непреодолимой силы.
Да, действительно указанная статья закона ничего не говорит об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды.
Вместе с тем, специальные статьи особенной части ГК РФ, которые регулируют арендные отношения, и которые были упомянуты ранее, направлены на защиту прав арендатора, и должны рассматриваться в системной связи друг с другом.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.
Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.
Подведем итоги. Если срок арендного договора истек, а жилец-квартиросъемщик не платит и не съезжает, можно либо направить ему претензию, а потом обратиться в суд, либо сразу подавать иск в суд. Если срок договора аренды еще не истек, то выселить квартиранта можно за задержку арендной платы или, например, за порчу имущества – если таковая имеет место. Причем если арендный договор был заключен на срок более 12 месяцев, суд вправе дать жильцу определенное время на исправление, а не выселять его тут же. Если хозяину не платят за квартиру как выселить квартирантов, когда изначально не было договора аренды? — Только с помощью полиции. Причем владельцу грозит ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду. Ему придется уплатить налоги и штрафы.
В каких случаях следует обращаться в суд
По общему правилу воспользоваться этим правом вы можете при просрочке платежа более двух раз подряд. При предоставлении необходимых документов судья встанет на вашу сторону. После вынесения решения у неплательщика будет десять дней на его обжалование.
Нередко должники просят пойти навстречу и составляют ходатайство об отсрочке или рассрочке выплаты задолженности. Суд может признать следующие причины уважительными:
- Тяжелая болезнь, нахождение в стационаре и необходимость дорогостоящего лечения.
- Отсутствие другого жилья у стороны.
- Потеря работы.
- Рождение ребенка, появление нетрудоспособного члена семьи.
Уважительные причины подкрепляются доказательствами. Это может быть справка с биржи труда, медицинские документы, свидетельства о рождении детей.
Таким образом, задолженность по арендной плате – нарушение условий договора, который можно расторгнуть в добровольном или судебном порядке. Для обращения в суд оформите исковое заявление с изложением обстоятельств дела. Сделать это можно в печатном бумажном или электронном варианте. После рассмотрения назначается дата заседания, на котором должны присутствовать стороны.
Судьба оставленного арендатором имущества
Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?
До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.
С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.
Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:
- удержание имущества;
- продажа имущества;
- передача имущества на хранение третьим лицам;
- вещи расцениваются, как брошенные.
Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.
Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке
Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.
Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.
В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.
Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).
Основания для расторжения договора:
- Акт сверки
- Переписка между сторонами
- Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности
Односторонняя приемка имущества
При заключении договора аренды стороны вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества (если договор будет расторгнут досрочно или истечет срок его действия). В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращаться в суд с иском о выселении арендатора.
Рекомендация:
- В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
- При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества.
К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб) - Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
- Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора
Как подготовить и направить претензию арендатору?
Давайте начнет с понятия претензии.
Претензия это один из способов добровольного урегулирования спора (досудебного), которое направляется заинтересованным лицом в адрес контрагента, с целью мирного урегулирования спора между сторонами и может рассматриваться как один из способов защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Претензия излагается в письменной форме и носит форму официального документа имеющего юридическую силу, который содержит в себе четко сформулированные требования по причине которых между сторонами возникли или могут возникнуть разногласия и споры, помимо требования в претензии указываются обстоятельства на который сторона, чьи права нарушены основывает свои требования, а так же доказательства подтверждающие данные требования. Так же если требования носят материальный характер, прикладываются расчеты сумм к примеру долга.
Обязательные аспекты претензии:
- Претензия должна быть четко в письменной форме и обязательно в 2-х экземплярах;
- Четко сформулированное требование, которое дает понимание, какого результата вы хотите добиться от противоположной стороны;
- Укажите все обстоятельства на которых вы основываете ваши требования;
- Приложите доказательства на которых вы основываете ваши требования;
- Желательно указать на статьи закона и нормативно правовые акты, которые вторая сторона нарушает;
- Рассчитайте материальную составляющую ваших требований и приложите их к претензии;
- Укажите какие документы приложены к претензии и приложите эти документы.
Как взыскать долг за аренду квартиры: порядок действий?
Если никакие переговоры и увещевания не помогли, и лицо продолжает пользоваться помещением, не оплачивая его аренду, следует переходить к взысканию причитающихся средств. Для принудительного взыскания арендной платы наиболее действенный алгоритм следующий:
1. Составление письменной претензии
это еще не обращение в суд, но уже документальное требование погасить задолженность и/или освободить арендуемое помещение. Такое обращение всегда имеет больший вес на должника, а кроме того, может быть доказательством на судебном процессе, которое подтверждает попытки уладить вопрос в досудебном порядке. Направляется документ заказным письмом или передается лично;
2. Подача искового заявления
если ничего другого не помогает, необходимо для восстановления справедливости обращаться в суд. Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимости. В тексте заявления необходимо указать следующие сведения:
- данные истца (владельца недвижимости) и ответчика (арендатора);
- обстоятельства, вынудившие обратиться в суд – когда, по каким причинам, арендатор перестал платить за помещение, что предусматривают условия договора и т.д.;
- требования – разорвать договор аренды, взыскать долг, неустойку и т.д.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).