Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно провести общее собрание собственников дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Что делать после собрания?
Инициатор собрания в течение 10 дней направляет подлинники бланков голосования и протокола собрания в управляющую компанию, правление ТСЖ или ЖСК. Если в доме применяется непосредственный способ управления, документы направляются напрямую в региональную жилищную инспекцию.
Также в течение 10 дней копия протокола собрания размещается в помещениях, общедоступных для всех собственников дома, а копии передаются на хранение по адресу, указанному в протоколе.
Получение реестра собственников МКД и подготовка документов для проведения ОСС
Для организации общего ОСС в МКД необходимо получить актуальную выписку по всем собственникам, включая номера квартир (или нежилых помещений), ФИО и количество квадратных метров, находящихся в собственности у каждого физического лица, юридического лица или в собственности Правительства Москвы (города) или Росимущества. Выписка является неотъемлемой частью комплекта документов ОСС для сдачи в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Выписку можно запросить в ГИС ЖКХ (данные Росреестра из Госкадастра и ЕГРН), в управляющей компании (УК, УО) или путем отправки запроса в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании полученных данных необходимо сформировать именные решения собственников помещений, содержащие: дату, повестку дня, указание инициатора проведения общего собрания, ответственного секретаря и членов счетной комиссии. В случае если их нет — добавить в повестку дня пункт голосования об их назначении.
H2 Сроки проведения общего собрания собственников многоквартирного дома Срок проведения ОСС в МКД регулируется законодательно и не должен превышать или быть короче указанного в уведомлении и в бланке решений, но при этом четких ограничений по срокам проведения собраний нет. Согласно ЖК РФ собственники извещаются не позже чем за десять дней до начала очной части собрания, которая в случае отсутствия кворума переходит в очно-заочную форму, окончание которой должно быть указано в извещении, в каждом решении и протоколе общего собрания собственников МКД.
В случае если за указанное на проведение собрания время кворум не набран, продолжать очно-заочный сбор подписей запрещено. Если в указанные сроки документы не сданы в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) или в другой территориальный орган исполнительной власти, результаты собрания признаются недействительными.
Законодательно количество проведения общих собраний не ограничено и собственники могут повторно инициировать проведение ОСС.
Проведите собрание и голосование
Вы оповестили всех собственников и подготовили документы — теперь можно проводить общее собрание. Заранее распечатайте бюллетени, лучше с запасом — часть из них могут повредить.
На очном собрании проговаривайте каждый вопрос из повестки отдельно. Соседи могут уточнять что-то — старайтесь давать аргументированные ответы, избегайте вовлечение людей в дискуссии, иначе собрание затянется на несколько часов. Можете фиксировать процесс на видеокамеру или сделать запись на диктофон — если кто-то попытается оспорить результаты собрания в суде, у вас будет лишнее доказательство.
Собрание начинается с открытия и голосования за обязательные вопросы — нужно выбрать председателя собрания, секретаря и счетную комиссию. Делает это обычно или представитель УК, или инициатор встречи. Голосовать можно поднятием рук, результаты фиксировать в протоколе собрания.
В комиссии может быть сколько угодно человек, ограничений нет. Вы можете совмещать все роли, но это неудобно — лучше найти хотя бы еще двух единомышленников — один будет фиксировать процесс в протоколе собрания, другой — считать голоса.
Длительность собрания законом не фиксируются — вы можете обсуждать вопросы сколько угодно часов и даже разделить собрание на несколько дней.
Собрание будет считать состоявшимся, если будет собран кворум, — чаще всего минимум 50% от собственников всех помещений в доме. Кворум считается по сданным бюллетеням. Есть исключения, указанные в ч.3 ст. 45 ЖК РФ:
- Проведение реконструкции в доме.
- Решение об использовании средств со счета, на который поступают взносы за обязательный капремонт. Выбор способа формирования фонда капремонта.
- Получение кредита.
- Установка ограждения или шлагбаума.
- Использование общего имущества для установки рекламных конструкций.
Где и как получить эти документы?
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Повестка дня общего собрания собственников
Повестка дня общего собрания собственников Изменение повестки собрания
Можно ли изменить повестку дня общего собрания собственников, а точнее, конкретизировать ее? Например, в сообщении о проведении общего собрания и в листах голосования…
Повестка общего собрания собственников. Формулировки, влекущие признание собрания недействительным
В Жилищном кодексе РФ я не нашел норм права, в соответствии с которыми запрещалось бы включать в повестку общего собрания собственников вопросы с безальтернативной формулировкой. Допускается ли внесение инициатором общего собрания собственников в сообщение о проведении собрания собственников формулировок, не допускающих альтернативного выбора?
Кто надлежащий ответчик?
Кто надлежащий ответчик по иску о признании решения общего собрания собственников недействительным?
Исходя из судебной практики, надлежащим ответчиком, как правило, суды считают инициатора проведения общего собрания собственников. Имеются примеры судебных выводов о том, что ответчиками должны являться все собственники помещений МКД.
Надлежащий ответчик по иску о признании общего собрания собственников недействительным
Имеются в судебной практике и случаи признания судом надлежащими ответчиками по делу не только инициатора проведения общего собрания собственников, но и иных подписантов итогового протокола, которым оформлены принятые собственниками решения.
Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?
Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти
данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);
В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
ВАЖНО!
При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Основания для признания протокола общего собрания ничтожным
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.
Но и в этом случае есть исключения из правил:
- в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
- протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
- вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
- противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
- нарушение условий формирования документов;
- попрание нравственности.
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
Как уведомить собственников о проведении собрания?
Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.
Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.
Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.
Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.
Исключительность полномочий
Она проявляется в том, что по отдельным вопросам ни какой другой орган, кроме общего собрания, обсуждение провести не может. К прочим структурам, к примеру, можно отнести правление ТСЖ. Возможность обсуждения некоторых вопросов ст. 44 ЖК РФ предусматривает для других органов. Так, члены товарищества могут согласовать сдачу в аренду или передачу иных прав на материальные ценности, используемые владельцами жилплощадей в МКД. Но, к примеру, такие вопросы, как выбор варианта администрирования либо формирование ТСЖ, может обсуждать только общее собрание. Объединяющим признаком проблем, отнесенных к исключительной компетенции этого органа, является их фундаментальность. Решения, принятые по таким вопросам, носят долгосрочный характер.
Проведение общего собрания собственников жилья
ОС собственников помещений в МКД обычно проводится 1 раз в год. Однако частота и порядок проведения собраний может устанавливаться на самом ОС.
Исходя из вышеуказанного, в рамках самого первого ОС следует прибегнуть к утверждению их порядка, а также порядка заочного голосования и, кроме того, следует определить способы и формы уведомления о проводимых собраниях.
Какие же устанавливаются требования для проведения общего собрания совладельцев МКД?
ОС собственников может быть инициировано даже одним из собственников многоквартирного дома. С целью проведения такого собрания, следует сообщить в адрес собственников МКД о том, что будет созвано общее собрание, минимум за 10 суток перед днем его проведения посредством отправки заказного письма, при условии, что решением на ОС не предусмотрели другую форму уведомления.
Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы)
Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.
Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.
Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.
Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.
На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома.
Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.
Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.
Шаг 2. Составление реестра собственников помещений
В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.
- Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома
- ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме
- (посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время )
Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.
Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.
В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.
Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.
Шаг 4. Проведение общего собрания.
- В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.
Образец протокола общего собрания жильцов 2023 года
Голоса собраны, и счетная комиссия приступает к их подсчету. Остается зафиксировать решение жильцов в письменном виде. Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решение собрания обязательно должно быть отражено в Протоколе. Он составляется в срок до 10 дней после проведения голосования. В нем обязательно должны присутствовать следующие данные:
- наименование документа, а также дата и регистрационный номер,
- дата и место проведения собрания, инициаторы проведения,
- повестка дня: перечень всех вопросов, выносимых на обсуждение, по пунктам,
- количество человек, присутствующих на собрании, и наличие кворума,
- указание всех выступающих на собрании и краткие тезисы их высказываний,
- количество голосов по каждому вопросу,
- подписи всех участников, а также председателя, секретаря и членов счетной комиссии.
Протокол собрания имеет юридическую силу и поэтому к нему нужно относиться серьезно. Если не будут соблюдены все требования к реквизитам и оформлению, он будет признан недействительным и решения аннулированы.
Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома
Главным итогом всего голосования будут принятые решения. Как принимать решения на собрании собственников многоквартирного дома? Для проведения голосования каждому собственнику должен быть выдан опросный лист, на котором должны быть указаны фамилия, имя, отчество собственника, сведения на основании которых он является собственником помещения в доме и вопросы повестки дня с вариантами ответов «за», «против» или «воздержался». Голосовать по каждому вопросу можно только один раз.
Все решения на общем собрании собственников многоквартирного дома принимаются большинством голосов, за исключением некоторых статей Жилищного Кодекса, когда решение будет считаться принятым, если проголосовало не менее двух третей голосов от общего количества голосов в доме:
- Это все вопросы, связанные с капитальным ремонтом, его формированием, открытием специального счета, определением перечня работ и т. д.
- По реконструкции многоквартирного дома, например, строительстве пристройки в дому;
- В целях получения займа или кредита для проведения капитального ремонта
- Об использовании земельного участка многоквартирного дома
- Об использовании общего имущества дома, например, размещения рекламных конструкций на фасаде дома.
- О наделении полномочий совета многоквартирного дома на принятие решений о текущем ремонте общего имущества дома
- О наделении председателя совета многоквартирного дома различными полномочиями, указанными в статье 161.1 ЖК РФ. В этой статье указано, что председатель совета многоквартирного дома имеет различные полномочия, в случае, если общее собрание наделило этими полномочиями, кроме тех, которые может решать только общее собрание многоквартирного дома.
Решения собственников является официальными документами, подтверждающими итоги голосования.