Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
Часто с помощью семейного капитала возмещают ипотечный займ. Сделку необходимо согласовать с органами опеки при любом раскладе: с предоставлением долей и без выделения.
Далее выбирают способ продажи недвижимости:
- доля денег уходит на возмещение ипотеки
- кредитные условия и обязанности передаются покупателю — по договорённости с банком
- самостоятельное погашение кредита со снятием обременения и переоформление объекта на покупателя
Если для погашения займа родители использовали сертификат, нужно подготовить обязательство у нотариуса. В документе должно быть указано, что ребёнку выделяют часть площади в новой квартире при погашении кредита.
Законодательство не прописывает период исполнения требований. Он заканчивается спустя полгода после снятия обременения с недвижимости. Жильё, приобретённое на сертификат, реализовать сложнее. Процедура возможна только после предварительного согласия органа опеки и попечительства.
Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
-
сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
-
документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
-
разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
-
предварительные договоры купли-продажи;
-
разрешение банка на проведение сделки;
-
справку о готовности объекта при участии в ДДУ.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Опасность для покупателей
Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.
Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.
Как получить разрешение от органов опеки
Порядок получения разрешения органов опеки следующий:
1) связаться с ООиП по месту нахождения отчуждаемого объекта и уточнить полный перечень требуемых документов;
2) собрать все бумаги в соответствии с требованиями;
3) подать их на рассмотрение;
4) получить ответ.
Обычно для одобрения продажи требуются такие документы, как:
● заявление о выдаче разрешения продать жилье;
● паспорта законных представителей ребенка — владельца части продаваемого помещения;
● свидетельство о его рождении;
● бумаги на квартиру (например, свидетельство о собственности, если оно имеется, договор купли-продажи, выписка из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт);
● бумаги, гарантирующие предоставление ребенку нового жилого имущества взамен отчуждаемого, — например, предварительный договор купли-продажи на новый дом. Это необходимо, чтобы убедиться, что он не окажется на улице.
Это примерный перечень документов, которые необходимы. Требования конкретного органа, в котором запрашивается одобрение, необходимо уточнять отдельно.
Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ обязывает орган опеки и попечительства ответить заявителю в течение 15 дней с момента подачи заявления. Ответом может быть как письменное одобрение, так и отказ, при этом отказ должен быть обоснованным. Если заявители с приведенными аргументами не согласятся, они вправе оспорить отказ в суде.
При формировании решения по заявлению ООиП оценивает прежде всего, насколько продажа квартиры учитывает интересы детей и не будут ли эти интересы ущемлены. Именно поэтому жилое помещение, предоставляемое ребенку взамен, должно быть не хуже продаваемого.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
-
обязанности и права всех сторон сделки;
-
адрес и параметры квартиры, а также расположение;
-
наличие соцпомощи и субсидий;
-
сумму задатка, который вносит покупатель;
-
сумма сделки;
-
реквизиты для перевода денег.
Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?
-
Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
-
Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
-
Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
-
Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
-
Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
-
Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
-
Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.
Какое жилье необходимо приобрести взамен?
Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.
В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:
- Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
- Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
- Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).
Условия продажи квартиры с обременением по маткапиталу
Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Зарегистрированный залог, установленный в пользу банка, практически невозможно снять без погашения полной стоимости кредита. Наличие такого обременения является единственной существенной гарантией, что заемщик не откажется от исполнения обязательств.
Вариант продажи квартиры, обременением которой являются права несовершеннолетних граждан, более реален, однако требует совершения специальных формальностей.
Если право собственности еще не оформлено на детей, однако выдано нотариальное обязательство, продажа квартиры будет происходить по общим правилам совершения таких сделок. Если после отчуждения жилья будет приобретена новая квартира, оформление ее на детей позволит избежать проблем с пенсионными органами. Формальное нарушение обязательства не повлечет серьезных последствий, если новая квартира полностью отвечает требованиям благоустройства.
Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй
Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал. От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются. Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:
- получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
- погашение остатка по ипотечному кредиту;
- снятие залога;
- продажа квартиры;
- покупка нового жилья;
- наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
Что нужно знать при покупке дома
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.
По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.
Что будет с ипотекой и материнским капиталом в случае развода
Ни совместная ипотека, ни общие дети не останавливают супругов, если те принимают решение развестись. Но жилье, приобретенное в ипотеку с использованием материнского капитала существенно усложняют процесс раздела совместно нажитого имущества. Оптимальным вариантом будет погашение долга и разделение квартиры.
Но чаще всего у пары не хватает средств на погашение долга. В таком случае существует несколько выходов из сложившейся ситуации:
- раздел общего долга на две части и оплата его по отдельности согласно новому графику платежей;
- обращение в тот же банк с заявлением о выдаче двух кредитов каждому из супругов, сумма которых будет равна первому ипотечному долгу. Ипотека таким образом гасится досрочно, а бывшие супруги выплачивают долг по кредитам по отдельности;
- не ставить вопрос о разделе ипотеки вообще, а выплачивать долг по устной или письменной договоренности. После выплаты кредита супруги разделят недвижимость с учетом обязательной доли ребенка.
Как получить разрешение на продажу?
Чтобы получить разрешение на продажу квартиры, необходимо подать заявление и соответствующий пакет документов. В первую очередь органы опеки проверяют чистоту сделки и соблюдение прав детей.
Потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт на продаваемую квартиру.
- Кадастровый паспорт на приобретаемую квартиру.
- Выписка из домовой книги с указанием места регистрации ребенка.
- Выписка из домовой книги на приобретаемую квартиру.
- Копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные платежи.
- Выписка из ЕГРП или свидетельство о собственности.
Эти документы подаются вместе с заявлением установленного образца. Бланк заявления можно взять у сотрудника непосредственно в момент подачи документов. Срок рассмотрения пакета документов составляет месяц.
Если приобретаемое жилье отвечает требованиям органов опеки, проблем с получением разрешения возникнуть не должно.
Вопрос 3. Я приобрел квартиру в ипотеку с привлечением материнского капитала и еще не погасил кредит. Можно ли беспрепятственно продать эту недвижимость, при этом зарегистрировав детей у дедушки с бабушкой? Необходимо ли для законной продажи квартиры выделить детям долю в квартире дедушки с бабушкой или можно просто зарегистрировать их на жилплощади?
На вопрос ответил юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин:
– Беспрепятственно продать квартиру, приобретенную в ипотеку с помощью материнского капитала, не выйдет. В законе нет прямого запрета на это, но существуют ограничения, существенно осложняющие сделки с такой недвижимостью.
Во-первых, если ипотека не выплачена, то речь идет о квартире с обременением, которая является залоговым имуществом. Покупатель такой недвижимости может свободно ей распоряжаться только, когда исполнит обязательства перед кредитором. Такое жилье нельзя продать без участия банка – причем независимо от того, его покупали с привлечением материнского капитала или без. Чтобы совершить сделку купли-продажи, заемщик должен обратиться в банк и заявить о своей готовности досрочно выплатить ипотеку, поскольку намерен продать квартиру. Если банк согласится, покупатель перечисляет деньги на счет банка, а продавец получает разницу между стоимостью квартиры и внесенной покупателем суммой.
Но учитывая, что квартира куплена с помощью материнского капитала, ее не получится свободно продать даже после погашения ипотеки, так как необходимо получить согласие государства на сделку. Согласно статье 36 Гражданского кодекса, для продажи такого жилья необходимо одобрение органов опеки. Поскольку квартира, купленная с привлечением материнского капитала, находится в долевой собственности несовершеннолетних детей и их родителей или опекунов, их интересы защищает государство. Поэтому на практике, согласовывая продажу такого жилья с органами опеки, родители должны документально подтвердить, что: во-первых, после продажи недвижимости жилищные условия детей не ухудшатся; во-вторых, доля детей в новом жилье будет не меньше, чем в проданном; в-третьих, новая квартира соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.
Чтобы получить одобрение органов опеки, нужно не просто перерегистрировать несовершеннолетних детей у дедушки с бабушкой, но и сделать их собственниками недвижимости, в которой они будут проживать. Если при этом доля детей в новом жилье даже незначительно уменьшится, органы опеки сделку не одобрят. Кроме того, будет учитываться площадь жилья, где будут жить дети. Например, если на одного жильца квартиры дедушки и бабушки будет приходиться меньшая жилплощадь, чем в продаваемой недвижимости, опека откажет. Также не одобрят сделку в случае, если новое жилье детей будет в худшем состоянии, чем то, которое намереваются продать родители. На слово никто не поверит – всю информацию будут тщательно проверять.