Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Территориальная зона земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки. Если надел относится к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), допускающей обработку земли, но запрещающей строительство капитальных объектов, а вы планируете строить садоводческий поселок, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Также владельцы земель обращаются за изменением территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 (сельскохозяйственное производство), когда надо построить животноводческую ферму или объекты для хранения с/х продукции и ее первичной переработки (например, овощехранилище). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.
Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-2
Зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения. В них владельцы земель смогут отдыхать и выращивать сельскохозяйственные культуры. Кроме того, в зоне СХ-2 размещаются теплицы и оранжереи.
Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):
- Водные объекты 11.0
- Земельные участки (территории) общего пользования 12.0
- Ведение огородничества 13.1
- Ведение садоводства 13.2
- Ведение дачного хозяйства 13.3
- Ведение огородничества 13.1
Как оспорить в суде отнесение земельного участка к определенной зоне СХ?
Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.
Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:
- что из-за этого снижается эффективность использования надела;
- такая мера нарушает права собственника территории;
- что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
- законный владелец не может реализовывать собственные права.
Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.
- В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
- В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
- Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.
Если в ходе присвоения территориальной зоны были допущены нарушения (например, не проводились слушания, когда они нужны), об этом также стоит упомянуть в заявлении. По результатам разбирательства судья вынесет решение, обязательное к исполнению. В удовлетворении требований отказали – придется обжаловать отказ. Либо доверьте процедуру оспаривания земельным юристам Геобюро.
Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)
Земли СХ-1 представляют собой сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно невозможно строительство без внесения изменений в ПЗЗ.
Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.
В то же время, для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, что позволит без особых проблем перевести участок сельхозназначения в другую территориальную зону, а в ряде муниципалитетов – предоставит право автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градрегламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.
Какой ВРИ подходит для строительства дома?
Вид разрешенного использования земельного участка не только «подсказывает» собственнику, каким именно видом сельского хозяйства можно заниматься, но еще и определяет, сможет ли он построить на своей земле жилой дом или же не сможет.
Если вы желаете возвести жилую постройку, выбирайте участок с одним из следующих видов разрешенного использования:
- «Ведение дачного хозяйства» – для целей загородного отдыха или постоянного проживания с возможностью регистрации, такие земельные участки подходят оптимальным образом;
- «Ведение садоводства» – уже сегодня вы можете начать строительство капитального жилого строения, чтобы в 2019 году иметь возможность не только проживать на территории собственной усадьбы, но и прописаться в новом доме (ФЗ № ).
Как изменить территориальную зону земельного участка Ж-1 – Ж-4 на другую зону Ж?
Когда действующая территориальная зона не позволяет строить необходимые объекты недвижимости или вести определенную деятельность, надо обратиться в органы власти за ее изменением. В Москве заявление подается в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. В области изменением территориальных зон занимаются местные власти (глава муниципалитета).
Для смены зоны Ж-1 – Ж-4 на другую, но в пределах территориальной зоны Ж, потребуются серьезные основания:
- по ошибке участок разместили в двух различных зонах, из-за чего невозможно получить разрешение на строительство или иным образом использовать землю;
- выбранная зона предусматривает ведение деятельности (как правило, коммерческой), но действующая зона ограничивает таковую;
- использовать участок в новой территориальной зоне было бы выгоднее (улучшится комплексное развитие района, повысится эффективность пользования землей и т.д.).
Причины перевода надела из одной зоны в другую должны быть детально проработаны. Их указывают в заявлении, прикрепленная же документация должна содержать доказательства необходимости изменения зоны. В этих целях можно обратиться в экспертные организации для проведения расчетов.
Чаще всего, собственники обращаются за изменением территориальных зон Ж-1 на Ж-2, Ж-2 на Ж-3, Ж-3 на Ж-4 т. с целью извлечения коммерческой выгоды увеличивают плотность застройки. Увеличению плотности застройки может мешать отсутствие необходимой для проживания инфраструктуры – нагрузки на детские сады, школы, поликлиники и т. Иногда, для преодоления данного ограничения, зайстройщики, берут на себя дополнительные обязательства по строительству социально значимых объектов.
В остальном процедура изменения территориальной зоны стандартная:
- заявление подается в уполномоченный орган;
- создается проект изменений ПЗЗ;
- проводятся публичные слушания (если требует ситуация);
- проект и рекомендации рассматривает глава администрации;
- выносится решение и обновленные данные вносят в ЕГРН.
Юристы нашей компании пройти предварительные согласования, помогут составить обоснованное заявление и переведут надел в подходящую территориальную зону.
Зоны сельскохозяйственного использования СХ-1, СХ-2, СХ-3
Земельные юристы нашей компании помогут в изменении зоны сельскохозяйственного использования СХ-1, СХ-2, СХ-3, а также вида разрешенного использования земельного участка.
Наши специалисты накопили богатый опыт по размещению жилых домов, магазинов, складов, объектов питания и придорожного сервиса на земельных участках сельскохозяйственного назначения. Мы готовы поменять территориальное зонирование, правила землепользования и застройки, категорию земельного участка и даже внести изменения в генплан, под требования заказчика.
Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через суд) — от 60000 рублей.
Стоимость услуг по изменению территориального зонирования (через ППТ) — от 200000 рублей.
В состав территориальных зон включаются отдельные участки сельскохозяйственного использования. Кроме того, на них имеются зоны, на которых размещаются объекты, предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и иных видов деятельности. На подобных территориях размещаются зоны сельскохозяйственного использования СХ 1, 2, 3.
Как перевести земельный участок из зоны СХ-1 в зону СХ-2?
Территориальная зона земельного участка устанавливается правилами землепользования и застройки. Если надел относится к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), допускающей обработку земли, но запрещающей строительство капитальных объектов, а вы планируете строить садоводческий поселок, придется менять зону на СХ-2 (садоводство). Также владельцы земель обращаются за изменением территориальной зоны СХ-1 на СХ-3 (сельскохозяйственное производство), когда надо построить животноводческую ферму или объекты для хранения с/х продукции и ее первичной переработки (например, овощехранилище). Для этого нужно внести изменения в ПЗЗ муниципалитета.
Процедура перевода участка из зоны СХ-1 в зону СХ-2 достаточно сложная. Ее этапы зависят от того, разработаны ли правила землепользования или они на стадии создания. Обращение об изменении территориальной зоны рассматривают в местной администрации. В заявлении необходимо отразить следующую информацию:
- обоснование необходимости перевода участка из СХ-1 в СХ-2;
- факты невозможности эффективного использования надела в зоне СХ-1;
- кадастровый номер и адрес территории, данные о правах на нее;
- просьбу о внесении правок в правила застройки и землепользования.
К заявлению необходимо приложить согласованный проект планировки территории, а в случае дальнейшего раздела участка и проект межевания.
Необходимо заблаговременно запросить у местной администрации список согласований и приложить к заявлению положительные решения. Могут затребовать согласования с Минсельхозом, Роснедра, Рослесхозом, Роспотребнадзором, Росавиацией, собственниками линейных объектов.
Ходатайство будут рассматривать в течение месяца. Дальнейшие этапы процедуры зависят от ситуации. Может потребоваться проведение публичных слушаний, которые организует специальная комиссия. По результатам слушаний, либо без таковых, комиссия готовит рекомендации по смене территориальной зоны.
СХ-5 ЗОНА ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ДАЧНОГО ХОЗЯЙСТВА, САДОВОДСТВА
СХ-4 ЗОНА ОГОРОДОВ
Используется для ведения сельского хозяйства: размещения огородов.
Основные виды разрешенного использования
— Опорные пункты охраны общественного порядка
— Водопроводные станции (водозаборные и очистные сооружения) и подстанции (насосные станции с резервуарами чистой воды), водозаборные скважины
— Повысительные водопроводные насосные станции, водонапорные башни
— Локальные очистные сооружения поверхностного стока
— Объекты инженерной защиты населения от ЧС
Вспомогательные виды разрешенного использования
Минимальный размер участка для ведения огородничества – 0,03 га.
Зона предназначена для размещения садовых и дачных участков с правом возведения жилого дома или жилого строения, используемых населением в целях отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур.
Земли сельхозназначения
Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.
В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.
В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:
- Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
- земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
- участки, занятые под хозяйственные строения;
- пашни;
- сенокосы;
- пастбища;
- сады;
- залежные земли.
Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.
Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору
Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:
- постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
- выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
- подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
- постройка садовых зданий;
- ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
- постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).
При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.
Какие ВРИ для земельных участков сельхозназначения существуют?
Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.
Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхозидеи, эко-фантазии.
Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:
- осуществление предприятиями с/х деятельности;
- создание личных либо фермерских хозяйств;
- выращивание овощных, плодовых культур;
- создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
- выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
- научно-исследовательская деятельность и т.д.
Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.
Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-2
Зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения. В них владельцы земель смогут отдыхать и выращивать сельскохозяйственные культуры. Кроме того, в зоне СХ-2 размещаются теплицы и оранжереи.
Условно разрешенные виды использования: объекты питания, торговли и бытового обслуживания.
Отдельно размещенные торговые объекты или предприятия общественного питания либо бытового обслуживания должны принимать небольшой поток клиентов. Под них отводится не более 250 квадратных метров общей площади. Юристы компании помогут избежать нарушений при размещении объектов в данной зоне, подсказав, как эффективнее использовать такие земли.
Вспомогательные виды разрешенного использования: ЛПХ, объекты образования, религиозное использование, деловое управление, развлечения, спорт.