Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КС объяснил, как признавать жилье непригодным для проживания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.
Последствия признания жилых помещений ветхими или аварийными
Последствиями признания жилых помещений непригодными для проживания являются следующие:
- расторжение договором найма и аренды, если такие заключены
- собственники непригодного жилья вправе получить другое жилье вместо изымаемого или получить возмещение за то жилье, которое изымается. При этом в отдельных муниципалитетах складывается различная практика в вопросе предоставления иного жилья взамен изымаемого, а именно, в рамках программы переселения строятся новые многоквартирные дома, и кому-то новое жилье просто предоставляется взаимен сносимого, а кому-то предоставляется новое жилье, но с обязанностью переселяемыми гражданами произвести доплату за новое жилье, стоимость которого больше того, которое признано непригодным
- если жилье в аварийном многоквартирном доме приобретено после того, как дом признан аварийным, то приобретшие жилье лица имеют право на возмещение в денежном эквиваленте компенсации
Органами гос. власти субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные меры поддержки в случае признания жилья под снос.
Куда обращаться, чтобы признать дом аварийным?
Пригодность жилья для проживания оценивается в административном порядке, поскольку только органы исполнительной власти наделены таким правомочием.
Однако после получения отказа в удовлетворении заявления собственник или наниматель может обратиться в суд, чтобы признать решение незаконным.
Следует учесть, что суд не наделён правомочиями оценивать жильё на пригодность для проживания или аварийность. Суд оценит, была ли соблюдена ответчиком процедура признания помещения пригодным (непригодным) для проживания.
Если суд выявит, что оценка пригодности помещения или решение об отказе признать дом аварийным не соответствует процедуре, суд обяжет ответчика рассмотреть этот вопрос снова с соблюдением закона.
Межведомственная комиссия
Орган, который оценивает и обследует помещение, чтобы признать его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — межведомственная комиссия (МК).
МК создают органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений :
- жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
- МКД в случае признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение 5 лет со дня выдачи разрешения о вводе дома (п. 71 Постановления № 47).
Орган местного самоуправления создаёт комиссию для оценки жилых помещений:
- жилищного фонда РФ;
- МКД, которые находятся в федеральной собственности;
- муниципального жилищного фонда;
- частного жилищного фонда (п. 7 Постановления № 47).
Основание признания жилого помещения непригодным для проживания
Граждане Российской Федерации обладают конституционным правом на жилище (статья 40 Конституции РФ). Государством создаются правовые предпосылки для реализации указанного права граждан. Получила развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Так, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г.
N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья.
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г.
N 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» государственными органами и органами местного самоуправления из соответствующего бюджета для отдельных категорий граждан (военнослужащих, спасателей и др.) предоставляется безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья..
В ситуациях, когда жилое помещение становится непригодным для проживания органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять меры по обеспечению граждан жильем за счет соответствующих бюджетов. Это особенно важно в силу того, что дальнейшее проживание в неисправном жилом помещении становится невозможным, поскольку возникает угроза причинения вреда жизни и здоровью граждан.
В подобных случаях вопрос решения своей жилищной проблемы представляет собой нелегкую задачу для тех граждан, которым занимаемое помещение предоставлялось на условиях социального найма.
Государственная политика поддержки такого в таких случаях может быть реализована на основании ст. 51 Жилищного кодекса РФ.
- В соответствии с данной статей ЖК РФ граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилых помещениях, и им предоставляется другое помещение на условиях социального найма
- Однако указанная норма закона зачастую имеет различное толкование, не всегда единообразно понимаются со стороны органов публичной власти и граждан.
- В рассматриваемой ситуации необходим правовой анализ статьи 51 ЖК РФ в совокупности с положениями других нормативных актов.
Какие многоквартирные дома признают аварийными?
Основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции перечислены в постановлении правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Это аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций или многоквартирного дома в целом. Оно характеризуется повреждениями несущих конструкций и их деформациями, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, или кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости дома.
Кроме того, признаются аварийными многоквартирные дома, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление. Аварийными признают и те многоквартирные дома, которые находятся в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений.
Если многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, то его жилые помещения являются непригодными для проживания.
Каким требованиям должен соответствовать объект?
Требования пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан напрямую зависят от того, в каком именно населенном пункте оно расположено, при этом уровень развития инфраструктуры для различных регионов может отличаться и рассматривается специалистами в индивидуальном порядке.
Признание помещения жилым в судебном порядке подразумевает его соответствие тем правилам, которые предусмотрены законодательством. Для этой цели применяются многочисленные архитектурно-планировочные критерии, найти которые можно в государственных стандартах, так же необходимо учитывать некоторые строительные правила и санитарные и технические требования к жилому помещению.
Для того чтобы быть признанным жилым, рассматриваемый объект должен в обязательном порядке иметь выделенную зону, предназначенную непосредственно для проживания людей. Если объект будет признан жилым, а заявителей будет несколько тогда можно также подать иск о выделе доли в доме где указать причины данного выдела.
Адвокат по жилью в Екатеринбурге
Простому гражданину бывает сложно добиться того, чтобы его жилье было определено под снос. Адвокаты по жилью нашего Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» всегда готовы помочь в решении вопроса с признанием жилья непригодным, если оно является таковым. При обращении за помощью к нашим адвокатам по указанному вопросу Вы можете рассчитывать:
- на консультацию в вопросе изъятия дома по причине ветхости и (или) аварийности
- изучение и оценку адвокатом документов, касающихся жилья
- подготовку заявления о признании жилья ветхого или дома аварийным
- представление интересов доверителя в органах власти, местного самоуправления, при необходимости в суде
- обжалование действий, решений органов власти, местного самоуправления
- сбор необходимых документов для сноса дома и предоставлении достойной денежной компенсации взамен
- оказание иной юридической помощи
Какое жилье считается непригодным для проживания
ФЗ РФ №185-ФЗ непригодной (аварийным) признает жилую площадь:
- находящуюся в опасной для обитания человека зоне (существует риск оползней, сельвы, лавины из снега, подтопления, дом располагается слишком близко к воздушным линиям передач переменного тока, в зоне ЧС);
- свыше 70% несущих конструкций которой изношены (со временем в стенах и фундаменте появляются не подлежащие заделке трещины);
- в пределах которой нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы проживания (если исправить ситуацию невозможно без переселения жильцов и разрушения постройки);
- расположенную вблизи оживленной магистрали (существует предел уровня шума, превышение которого негативно отражается на здоровье).
Невозможно проживать в доме по причине его частичного или полного разрушения под воздействием природной стихии (ураган, наводнение, землетрясение), пожара.
Аварийным дом становится, только если доказано, что, проживая в нем, жильцы рискуют своими жизнями и здоровьем (существует риск обрушения здания, потолка, пола, заражения опасными заболеваниями из-за наличия плесени и вредителей).
При этом отсутствие в доме необходимых коммуникаций (горячая и холодная вода, свет, газ, санузел) не является причиной для переселения по причине непригодности здания для проживания. Это же касается случаев отсутствия лифта или отдаленности мусорных контейнеров, не благоустроенной территории.
Признание жилья непригодным для проживания
При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;
принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии; передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).
Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы: нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение; план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения — проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.
Как признать жилье непригодным для проживания
Таких несоответствий в планировке проявляется большое количество. Среди них такие, как несоответствие высоты стен с их запланированными данными (менее 2, 25 м.), в ширину пол достигает менее двух метров, или находится ниже уровня покрытия двора, проемы двери меньше 70 см. и т. д.
- проведение экспертизы помещения, включая исследования материалов строения, несущих конструкций, коммуникационных систем;
- составление заявления в комиссию по оценке качества жилых помещений. Кроме заявления, следует подготовить план помещения, техпаспорт, перечень проблем, которые не позволяют условиям проживания считаться нормальными;
- получение результатов проверки. Экспертная комиссия принимает решение по пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания.
Простой путь признания здания аварийным — обращение в МФЦ самостоятельно или с привлечением представителя. Алгоритм действий:
- подача заявления по утвержденной форме
- сбор необходимой документации
- получение расписки и приемке бумаг
В срок до 35 дней заявитель получает ответ администрации и комиссии о признании объекта таковым, что не соответствует требованиям. В итоговой бумаге указываются дальнейшие действия по ремонту, восстановлению и возможностью применения. Отказ в изучении обращения возможен в таких случаях:
- человек, который оформил заявление, не является хозяином помещения
- отсутствие необходимой документации
- неправильное оформление заявления и т. д.
Чтобы избежать отказа, важно внимательно подойти к составлению заявления, сбору и передаче документов.
Необходимый пакет бумаг
Для признания объекта аварийным и непригодным для жилья заявитель должен приготовить и передать пакет документации. В него входит:
- заявление с просьбой признать объект непригодным для жилья
- проект реконструкции (для перевода помещения из категории жилого в нежилое)
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость, зарегистрированные в ЕГРП
- вывод проектно-изыскательной компании и специальной структуры, которая обследовала дом
- жалобы, письменные обращения и другие бумаги с жалобой на негативные условия жилья
Заявитель может передать бумаги и дополнительную документацию в бумажной форме или отправить ее почтой. Обязательное условие — уведомление о передаче. Если бумаги передаются в цифровом виде, обязательна электронная подпись. Передаваемая документация должна подписываться усиленной ЭЦП. Если роль заявителя играет госструктура, последняя передает комиссии свои выводы.
При проведении проверки комиссии могут потребоваться следующие данные:
- данные из ЕГРП на недвижимость и операций с ней
- техпаспорт объекта или техплан (для нежилых зданий)
- заключение уполномоченных структур, осуществляющих функции госнадзора
При необходимости комиссия вправе запрашивать дополнительные документы.
Квартиру признали непригодной для проживания что дальше Решением Верховного Суда РФ от 13 июля 2022 г. N АКПИ16-394, оставленным без изменения Определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 13 октября 2022 г. N АПЛ16-408, абзац третий пункта 33 настоящего Положения признан не противоречащим действующему законодательству в оспариваемой части Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме, признанном комиссией аварийным?
Возникла следующая ситуация: на праве собственности принадлежит отдельная квартира в старом МКД, именно эта квартира признана непригодной для проживания (остальные квартиры МКД в нормальном состоянии). Т. е. в ближайшее время дом не будет признан аварийным, не попадет под изъятие и выкуп.
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления нанимателя либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным или непригодным для проживания.
Основные признаки жилья, непригодного для проживания
На территории страны вопрос, связанный с проживанием в домах, не отвечающих критериям безопасности, стоит достаточно остро, поскольку многие граждане проживают в домах, в которых жить в соответствии с требованиями, установленными законодательством, не допускается.
Внимание! Выделяются следующие признаки жилья, являющегося непригодным:
- в них завышены показатели санитарных или эпидемиологических норм (сильная вибрация, шум, вредные скопления в воздухе),
- расположение дома на территории, которая подвержена сходу оползней, снежных лавин, селевых потоков и иных природных явлений,
- близкое расположение к линиям электропередач. Так, линии должны быть на высоте не менее 1,5 м от земли, и напряжение не может быть более 50 Гц,
- у здания имеются повреждения несущих конструкций в связи с авариями, пожарами и техногенными катастрофами,
- жилой дом распложен вблизи автомобильных магистралей, которые увеличивают уровень шума.
Все указанные выше факторы оказывают отрицательное воздействие как на психическое, так и на физическое состояние людей, проживающих в таких домах. Многие из них вызывают ряд болезней.
Каждый жилой дом и помещение в нем должны соответствовать разделу II Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое было утверждено Постановлением Правительства РФ.
Это положение закрепляет в качестве оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания наличие вредных факторов среды обитания человека, не позволяющих обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан из-за:
- ухудшения эксплуатационных характеристик возведенного здания в связи с его фактическим износом. Такой износ приводит обычно к снижению уровня прочности несущих конструкций,
- природного изменения климата или условий окружающей среды, в связи с которыми возведенные конструкции не могут обеспечить необходимые санитарные или биологические требования, установленные законодательством. Например, повышение атмосферного давления, изменение уровня радиации, повышение уровня шума, вибрации или появление электромагнитных полей.
Как признать жилье для проживания непригодным
Важно! Для признания жилого дома непригодным для постоянного в нем проживания необходимо пройти следующие обязательные этапы:
- провести строительную экспертизу здания, в процессе которой будет изучено состояние конструкций здания, материалы из которых оно построено,
- обратиться с заявлением в местную администрацию о созыве межведомственной комиссии, которая отвечает за принятие решения о качестве проживания в жилых многоквартирных домах,
- дождаться результатов рассмотрения представленных комиссией документальных сведений,
- в случае несогласия с принятым решением обжаловать решение комиссии.
Когда дом получает статус непригодного для проживания в нем в связи с возможностью наступления риска опасности для жизни, то решение принимается в течение одного дня после обнаружения опасных факторов.
Об опасности свидетельствует следующий перечень факторов:
- многократное нарушение санитарных норм,
- установление, что дом находится по пути сходов оползней, селевых потоков или лавин,
- расположение дома на территориях, на которых превышается уровень допустимого шума,
- выявление повреждений в несущих конструкциях, полученных в результате землетрясений, наводнений и иного.
Ветхие дома могут быть признаны непригодными для проживания, когда их состояние не подлежит изменению в связи с проведением реконструкции.
Заметьте! Не подлежит признанию жилье в качестве непригодного, когда:
- отсутствует система канализации, горячая вода в малоэтажных домах,
- отсутствие лифта или мусоропровода в жилых домах, в которых планируется проведения работ по реконструкции.
Практика показывает, что жилье для признания его непригодным должно пройти слишком много инстанций. Связано это с тем, что правовые нормы достаточно размыты.
Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания
О том, как признавать жилье опасным для проживания, имеется Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Порядок заключается в следующем:
- для начала собственник или иное лицо может обратиться с жалобой на непригодность жилья в жилищную инспекцию. Можно сразу обратиться с заявлением в администрацию, в целях проведения обследования жилья межведомственной комиссией
- далее межведомственная комиссия, создания для обследования помещений на предмет их пригодности для проживания, проводит оценку жилья на соответствие требованиям, которые предъявляются к жилому помещению и принимает решение о его пригодности или неблагонадежности для проживания
- комиссией оформляется заключение и оформляется акт обследования помещения
- по итогам работы комиссии органом гос. власти или органом местного самоуправления принимается решение по вопросу пригодности или опасности для проживания жилья
- один экземпляр решения передается заявителю