Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как разделить нежилое помещение на два помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.
Разделение нежилого помещения на два объекта
Заказчиком кадастровых работ на раздел помещения может выступать как сам собственник или собственники помещения, так и доверенное лицо, которое получило от собственника/собственников надлежащим образом оформленную нотариальную доверенность.
Важно, чтобы в этой доверенности были правильно и максимально точно прописаны необходимые полномочия для раздела помещения, внесению изменений в ЕГРН, получение выписок ЕГРН после регистрации.
Наши опытные сотрудники знают все необходимые требования для подготовки технического плана на раздел помещения и смогут ответить на ваши вопросы по телефону 8 (495) 233 26 87.
Важно, что количество создаваемых технических планов при разделе помещения будет равно количеству образуемых частей. То есть , если в результате раздела получается 2 части – нужно два техплана, если 3 части соответственно три технических плана.
Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году
С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.
Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту
Александр С.
Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Сколько помещений можно выделить из здания? Если какие-либо ограничения по количеству?
Нет, ограничений по количеству нет. Ограничения могут быть вызваны только размером площади и объемом здания, его планировочными и иными особенностями.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных
Получить право собственности на новые объекты недвижимости, образованные из одного отдельного помещения, можно только в том случае, если на каждую территорию имеется свой кадастровый паспорт или технический план. Для этого кадастровый инженер проводит экспертизу. Результаты заносятся в специальный акт. На основании данных, отраженных в нем, составляется ТП.
После проведения инженером работ объект недвижимости заносится в кадастровый реестр учета. Каждое отельное помещение получает свой номер, под которым оно в дальнейшем будет учитываться.
Кадастровый паспорт и технический план – это совершенно разные вещи. Фактически один документ является дополнением другого. В паспорте отражается основанная информация об объекте, а в плане можно найти точные данные.
Как вести себя в случае отказа?
При проведении правовой экспертизы на основании предоставленных документов в Росреестре могут принять решение о постановке на учет и зарегистрировать право собственности на интересуемый объект недвижимости, а также могут приостановить или отказать в совершении данной процедуры.
Если заявитель получает отказ в регистрации, то в документе обязательно подробно обозначаются причины принятия данного решения. Необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который должен исправить все указанные недочеты и ошибки и затем самостоятельно направить скорректированные документы в нужные инстанции.
В итоге можно сделать вывод, что раздел нежилой недвижимости, безусловно, является длительным и непростым процессом. Нужно запастись терпением и соблюсти все законодательные требования, учесть все нюансы. Лучше всего постараться договориться с остальными совладельцами произвести раздел по взаимному согласию. В случае обращения в суд процедура может затянуться, да и финансовые расходы будут выше.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
В чем суть и необходимость разделения квартир?
Разделить одну квартиру на две отдельные может понадобиться в различных жизненных ситуациях. Кто-то из собственников пытается более выгодно использовать свою недвижимость как объект инвестирования, кто-то не может договориться со вторым собственником жилья и пытается максимально отстраниться от своего соседа.
Прежде чем ответить на вопрос: как разделить квартиру на две квартиры, нужно разобраться с мотивами такого желания. Несмотря на то, что чаще всего граждане стремятся объединить несколько квартир в одну, противоположные ситуации тоже встречаются.
Разделение квартиры на несколько обособленных объектов недвижимости обычно происходит в следующих ситуациях:
- развод супругов, не сумевших договориться о разделе совместно нажитого имущества;
- раздел имущества наследниками, не желающими совместно владеть одной недвижимостью;
- выделение отдельной жилой площади для выросшего ребёнка;
- желание выгодно продать недвижимость или сдать ее в аренду сразу нескольким арендаторам.
Разделению на две квартиры подлежат как единые квартиры, так и те, что в прошлом были объединены из двух отдельных жилых помещений.
Как из двухкомнатной квартиры сделать две студии? Примерно также, как и из однокомнатной две студии. Отличительные особенности в процедуре согласования перепланировок такого характера касаются только тех квартир, которые изначально были объединены, и тех, которые изначально считались едиными.
Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения
Помимо соблюдения нормы о разделе строения и помещения на аналогичные объекты, есть и другие ограничения. Например, разделив нежилое помещение, нельзя автоматически признать их квартирами, использовать для проживания людей. Для этого необходимо подтвердить, что объект отвечает нормативам для жилья (они указаны в Постановлении Госстроя РФ № 2003, других актах).
Есть и другие ограничения, которые нужно соблюсти при работах с целью раздела:
- для вновь образованных жилых помещений минимальный размер комнат не может быть менее 8 кв.м., а их ширина – менее 2.25 м.;
- нельзя сделать раздел на полноценные объекты недвижимости, если невозможно обеспечить их изолированность и обособленность (по признакам, указанным выше);
- в процессе раздела все вновь образованные помещения должны соответствовать нормам пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности (например, невозможен раздел с общим уменьшением жилой площади за счет увеличения других помещений, при нарушении правила “мокрых зон”, иных норм);
- раздел не должен ухудшать условия проживания в других помещениях МКД, приводить к порче или разрушению конструкций любого здания.
В большинстве случаев невозможно сделать раздел в натуре по долям, указанным в правоустанавливающих документах. Также для работ требуется согласие или соглашение правообладателей, а в МКД – одобрение жильцов дома.
Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?
Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.
Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку
Если часть помещения планируется к продаже, то в этом случае происходит раздел и регистрация каждой отдельной части в соответствии с законодательными требованиями. Стоит отметить, что количество частей при разделе не имеет значения. Опытные и квалифицированные специалисты с легкостью помогут в осуществлении этой задачи.
Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.
Если нежилой объект занимает несколько этажей, то законодательном устанавливается правило, что по отдельности они могут быть отданы в аренду (краткосрочную или долгосрочную), а вот в ипотечных договоренностях участия принимать не могут, если только каждый этаж не получит технические документы, в том числе кадастровый номер и свидетельство собственности.
Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.
Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году
С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.
Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году. Вопросы эксперту
Александр С.
Специалист в сфере проектирования, кадастра, недвижимости. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.
Задать вопрос
Вопрос эксперту
Сколько помещений можно выделить из здания? Если какие-либо ограничения по количеству?
Нет, ограничений по количеству нет. Ограничения могут быть вызваны только размером площади и объемом здания, его планировочными и иными особенностями.
Можно ли образовать новые помещения, если мы делаем пристройку к зданию? Как это оформить?
Пристройку к зданию можно сделать путем реконструкции. Для этого нужно оформить проект, получить разрешение на строительство. Проектом реконструкции можно предусмотреть образование новых помещений.
На сколько помещений можно разделить нежилое помещение? Есть ограничения по площади?
Формально, ограничения по площади есть только для жилых помещений. Но нужно учитывать санитарные нормы, обеспечить выход для каждого нового помещения, другие требования. Это существенно ограничивает возможности раздела.
Мне нужно разделить здание на помещения, но везде получают отказ, что это невозможно. Что делать?
Здание и помещение — это разнородные объекты. Поэтому здание невозможно разделить на помещение. Однако за счет внутреннего объема можно создавать помещения. Вам нужно переформулировать техническое задание, указать на образование помещений из объема здания.
Год выполнения работ — 2018 г.
Адрес объекта: п. Внуково, ул. 2-я Рейсовая, д. 2.
Площадь здания: 30 062, 00 кв.м.
Заказчик работ: АО «Внуковские отели»
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй».
Срок выполнения работ 1 месяц. Срок подготовки технической документации 14 дней.
Цель заказчика: провести раздел здания на помещения для регистрации прав за несколькими субъектами, оптимизация налогообложения, регистрация договоров аренды на помещения.
В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:
- Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
- Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
- Повторно подать документы для проведения раздела.
Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.
Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:
- Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
- Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
- Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
- Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
- Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
- Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
- Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.
Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Требования для раздела
Главное при переоформлении нескольких помещений, полученных из одного, – соблюсти две уникальные характеристики объектов: изолированность, обособленность.
Обратите внимание на следующие моменты:
- изолированность предполагает полное ограничение помещения с созданием отдельного входа. При этом имеется четыре стены с окнами или без них;
- обособленность представляет собой изолированность объекта при наличии обособленного входа, выхода на прилежащие территории, например, парковку, улицу и так далее.
Важно! Ограничения можно достичь путем установки перегородок, стен, потолка, других возможных элементов. Если у объекта имеется два или больше выходов, входов, то он не считается изолированным. Исключение – наличие дополнительных входов, предназначенных для перемещения по зданию.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в . Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.
Раздел здания для регистрации аренды в 2021 году
С начала 2021 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.
Именно с 1 января 2021 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план.
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:
Пример.
Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.
Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.
Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)
Решение:
- Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения.
- В графической части выделяется часть под аренду.
- Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды.
- По результату получают зарегистрированный договор аренды.
В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению.
Бывают и другие случаи.
Сроки и стоимость процедуры
Прежде чем провести работы по разделу помещения, необходимо составить и утвердить проектную документацию. Она требуется для получения разрешения на реконструкцию. Именно она будет учитываться при составлении технического плана и кадастрового паспорта. Оформление планировочной документации связано с соблюдением нескольких нюансов.
Внимание! К ним относятся:
- общий период составления проектной документации напрямую зависит от сложности планируемой процедуры. Не существует единого законодательно установленного срока, однако по статистике работа занимает от одного месяца до полугода,
- согласование плана согласно нормативно-правовому законодательству не превышает срока, равного полутора месяцам. В течение сорока пяти дней собственник оценивает полученный план и получает разрешение от специалистов кадастровой палаты,
- проверка документации для получения разрешения на реконструкцию занимает от двух до трех полных месяцев. Если бумаги в порядке, организация выдаст свидетельство, если нет, то придется заниматься разработкой плана повторно,
- оформление технического плана не регламентировано законодательно. Как показывает практика, общий срок составляет до одного месяца. Некоторые организации способны согласовать документы в течение нескольких дней.
Федеральный закон Российской Федерации N218 О государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2020 года устанавливает десятидневный срок на проведение регистрационных действий с помещением. Если занесение в единый государственный реестр недвижимости происходит через многофункциональный центр или с использованием интернет технологий, процедура увеличивается до 12 дней.
Права собственника в отношении имущества.
При проведении процедуры занесения объектов недвижимости в единый государственный реестр потребуется уплатить государственную пошлину.
Она составляет:
- для физических лиц – 2 тысячи рублей,
- для юридических лиц – 22 тысячи рублей.
Квитанция об оплате госпошлины предоставляется вместе с официальным пакетом бумаг. Без нее специалист реестра не начнет регистрацию имущества.
Работы по составлению проектной документации, а также технического плана, кадастрового паспорта оплачиваются отдельно по тарифам организаций. Стоимость варьируется в пределах от 10 тысяч рублей до 100 000 рублей. Если есть необходимость провести процедуру в ускоренные сроки, стоимость увеличивается на десять процентов.
Причины отказа в выделении
Разделение строения, здания или помещения на отдельные части в некоторых случаях считается невозможным.
| № п/п | Причины для отказа |
|---|---|
| 1 | Архитектурные свойства строения (выделение может повредить конструкцию здания, например, нужно снести несущие стены) |
| 2 | Доля владения незначительна (нецелесообразно выделять слишком маленькое помещение) |
| 3 | Отсутствие у собственника выделяемой части интереса в совместной эксплуатации имущества |