Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция на 2023 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
✅ На что обратить внимание при покупке, подводные камни
Продавец обязан подготовить документы к продаже, урегулировать все спорные моменты с соседями, но зачастую для ускорения сделки ее участники пренебрегают правилами, поэтому покупателю необходимо проявлять бдительность, проверять сведения:
- Наличие уведомлений. Покупатель должен удостовериться, что все собственники были оповещены о продаже, а квартира продается по цене не меньшей, чем указана в оповещении.
- Участие в сделке детей, супругов, ограниченно дееспособных жильцов. Если окажется, что кто-то из указанных лиц имеет право на собственность, необходимо получить дополнительные документы (нотариальное согласие, одобрение ООП).
- Выделены доли или нет. Нередко покупатели уверены, что покупают комнату в натуре, а на самом деле — доли в квартире. Разобраться в особенностях записей в правоустанавливающих документах поможет юрист.
Чтобы сделка состоялась, и никто не посягал на приобретенные квадратные метры, нужно оформить покупку в соответствии с законодательством.
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Альтернативные варианты
Если получить ипотеку на комнату не удалось, в 2023 году можно применять другие альтернативные варианты покупки комнаты.
- Можно взять потребительский кредит на покупку комнаты. Без поручителей предоставляется максимальная сумма. При этом залоговое имущество не требуется. Ставка будет выше, чем при ипотечном кредитовании.
- Гражданин может поучаствовать в жилищной программе от работодателя. Если компания имеет собственную ипотечную программу, то имеется возможность оформления кредита по минимальной ставке даже при отсутствии ПВ. Важно, чтобы сотрудник соответствовал предъявляемым требованиям.
- Приобретение недвижимости в жилищном кооперативе. Можно взять готовый объект или на стадии строительства. В этом случае имеется ряд преимуществ, небольшой пакет документов. Также можно всегда выйти из кооператива, вернув взносы.
- Жилье можно приобрести в рассрочку. Процентная ставка в данном случае не применяется. Рассрочку можно оформить на небольшой период.
Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей
Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.
Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.
Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:
- всех соседей – собственников других комнат;
- орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.
Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.
Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.
Достоинства и недостатки коммунальной квартиры
Достоинств у коммунальной квартиры не много, но для кого-то они покажутся весомыми. Во-первых, это относительно низкая цена лота. Особенно в тех случаях, когда владелец пытается быстро избавиться от имущества. Так бывает, когда человек очень хочет переехать из коммуналки в обычную квартиру, а денег на первоначальный взнос не хватает.
Второе преимущество — расположение. Дома с коммунальными квартирами, как правило, относятся к старому жилому фонду. Они построены в обжитых районах с развитой инфраструктурой. Некоторые из них находятся в тихих спальных районах, соседствуют со станциями метро или даже расположены близко к центру города.
На этом преимущества заканчиваются и начинаются недостатки. Самый главный из них — сама концепция коммуналки. Здесь группа людей или семей постоянно проживает под одной крышей, использует общую кухню и общий санузел. Жильцам приходится искать компромиссы, пользоваться общим имуществом по очереди, организовывать сборы денег на ремонт коридора, входной двери, сантехники и так далее. К сожалению, не всегда жильцы коммунальных квартир живут в согласии. Всегда есть риск купить комнату в коммуналке, где один вредный сосед портит жизнь остальным жильцам.
Отдельно стоит упомянуть утренние очереди в туалет и душ — они способны омрачить даже самое доброе утро.
Комфорт проживания в коммуналке зависит не только от качества соседей, но и от их количества. Есть квартиры на пять комнат, а есть и на пятнадцать. Чем больше жильцов, тем сложнее прийти к согласию по бытовым вопросам.
Часто комнаты в коммунальных квартирах сдают и они больше похожи на дешёвый хостел, чем на жильё. С постоянными жильцами есть шансы договориться. Но если человек рассматривает коммуналку, как краткосрочное прибежище, то в решении общих вопросов, вы можете рассчитывать только на его порядочность.
Возвращаемся к тезису о старом жилом фонде. Часто дома в которых расположены коммунальные квартиры находятся в плохом состоянии. Если ищите квартиру в коммуналке, разыскивайте дом, в котором недавно прошёл капитальный ремонт.
- Инвестировать в комнату в коммунальной квартире — плохая идея.
- Покупку такого формата жилья можно рассматривать как супер эконом-вариант или временное решение жилищного вопроса.
- Коммунальная квартира имеет больше минусов, чем плюсов. Вы будете жить в районе с развитой инфраструктурой, но в туалет будете ходить по очереди с соседями.
- Если решили купить комнату в коммунальной квартире, ищите дом, в котором относительно недавно сделали капитальный ремонт.
- Осматривайте комнату в вечернее время. Обратите внимание на соседей, запахи и звуки.
- Не соглашайтесь на серые и чёрные схемы покупки комнаты. Только честный договор купли-продажи.
Будьте внимательны, просчитывайте действия на несколько шагов вперёд и не дайте себя обмануть.
Как получить согласие соседей
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.
Они следующие:
- Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
- В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
- Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
- Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
- Заняться поиском покупателя.
- Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.
Комнаты рванули в цене
Покупка комнаты — единственная возможность приобрести готовое жилье за 3–4 млн рублей в Москве, за 2–3 млн в Петербурге или дешевле — в других миллионниках без ипотечного кредита.
С начала 2022 года к комнатам как к последней возможности обзавестись собственным жильем стали присматриваться те, кому не хватает на отдельную квартиру. К этому их подталкивают страх обесценивания денег и высокая инфляция. Активизировались и инвесторы: перевести деньги в недвижимость — проверенная стратегия. В результате спрос на комнаты, и без того высокий в последние два года, по-прежнему растет.
ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Рынок комнат в российских городах не такой уж большой: в Москве — менее 1 тыс. вариантов, в Екатеринбурге и Новосибирске — чуть более 550 в каждом городе. Зато в Петербурге, столице коммуналок, на выбор предлагается 2,7 тыс. предложений.
Это подгоняет вверх цены. По данным Циан.Аналитики, в Москве средняя цена 1 кв. м в комнате площадью до 40 кв. м за год выросла на 25% — с 232 до 289,5 тыс. рублей. А в Петербурге за один только месяц (с 24 февраля по 24 марта), по данным АН «Доли.ру», стоимость комнат выросла на 13%, а за год рост составил 53%.
«Обычно при росте цен на недвижимость комнаты дорожают в последнюю очередь, — отмечает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — Этот момент настал».
Минимальная стоимость комнаты в столице — 2,8 млн рублей (7–10 кв. м), в Северной столице — 1,2 млн рублей (5–9 кв. м). При этом средняя стоимость комнаты в обоих городах почти в три раза выше. А вот в Новосибирске доступны варианты комнат от 450 тыс. рублей (9–10 кв. м).
Комфорт проживания в коммунальной квартире сильно зависит от соседей. Если это одна–две адекватные семьи, не маргинальные и непьющие, то проблем не возникнет. Не исключено, что в будущем, если они соберутся продавать свою комнату, вы выкупите ее и станете владельцем всей квартиры.
Но бывает и по-другому. Соседи бывают асоциальными, могут сдать или продать свою комнату сомнительным личностям или заселить туда нелегалов, могут дебоширить ночами, развести клопов или тараканов, которые расползутся по всем комнатам. В любом случае такое недобрососедство отразится на качестве и комфорте вашей жизни, даже если вы приходите домой только ночевать. Поэтому главное при выборе комнаты не ремонт и локация, а соседи.
От этого во многом зависит и ликвидность квартиры — насколько быстро она будет расти в цене и легко ли будет ее продать. Комнаты в домах старого фонда с капремонтом и адекватными соседями продаются очень хорошо. Их покупают, например, люди, которые работают в центре города: им важно быстро добираться до работы, а домой они приезжают только поспать. В качестве стартового такое жилье часто приобретают родители своему ребенку-студенту или молодые пары без детей.
Особенности комнат делают их покупку не самой лучшей инвестицией, считают эксперты. Даже если объект беспроблемный, доходность составит 5–6% годовых. Выгоднее (около 10% годовых) скупать доли и выкупать квартиры целиком, но это уже задача для профессионалов.
Быстро продать комнату тоже получается не всегда. Куда более ликвидна аналогичная по стоимости студия в пригороде или апартаменты, отмечает Екатерина Бережнова, главный аналитик компании «Миэль».
Что нужно знать при совершении сделки
Есть условия, при соблюдении которых сделка является действительной. Их указывает глава 9 Гражданского кодекса.
- Продавец осознает суть своих действий. На момент подписания соглашения он не должен состоять на учете в диспансере, находиться под воздействием алкоголя и наркотиков.
- Соблюдена форма сделки. Заключен письменный договор. При отчуждении долей обязательна заверка у нотариуса.
- Произведена регистрация через подразделение Росреестра. Выписка из ЕГРН подтверждает право владения.
- Соблюдены интересы несовершеннолетних и других заинтересованных лиц. Детские интересы нарушаться не должны, поэтому необходимо одобрение опеки.
- Разосланы извещения другим владельцам комнат в коммунальной квартире, соблюдено право преимущественной покупки в коммуналке.
- Соглашение содержит условия – цена и предмет. Они необходимы согласно ст. 454 Гражданского кодекса.
Если купить комнату в общежитии с нарушением установленного порядка, то появятся основания для оспаривания сделки.
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей в Москве?
Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности нескольких жильцов, давно являются одними из самых нелегких на рынке недвижимости.
Даже у высококвалифицированного риелтора с большим опытом может уйти множество дней на сбор всех документов и согласование всех деталей сделки. Прежде чем начать такую сделку, необходимо тщательно изучить особенности комнаты и коммунальной квартиры, в которой она находится.
Первое, что необходимо выяснить перед продажей комнаты в коммуналке, это тот факт, кто является собственником помещения. Сделать это достаточно легко, нужно лишь заказать выписку из ЕГРН с актуальными данными в МФЦ или Росреестре.